Le dernier trimestre 2016 s’annonce riche en nouveautés pour les SCPI fiscales. Depuis le 1er septembre, c’est au tour d’Amundi Immobilier d’annoncer le lancement d’Amundi DEFI foncier 2, une SCPI adossée au mécanisme foncier.
Adossée au mécanisme du déficit foncier, Amundi DEFI Foncier 2 (Amundi Immobilier) est une SCPI à capital fixe principalement investie dans des immeubles à rénover afin de les louer.
Les investissements s’appuieront sur l’étude des marchés locatifs comme sur l’analyse des immeubles présentant un potentiel de valorisation après des travaux significatifs de rénovation. En terme de localisation, la SCPI favorisera l’Île-de-France, les grandes métropoles françaises et « au cas par cas des villes plus petites ».
Qu’en est-il de la diversification ? Le cœur des acquisitions vise l’immobilier résidentiel. Mais la société de gestion se réserve aussi la possibilité d’investir selon les opportunités dans d’autres classes d’actifs (bureaux, commerces en pied d’immeuble, immeubles mixte ou à transformer en logements). Une ouverture qui permet d’accéder « à des actifs qu’il serait plus difficile d’acquérir, de rénover et de louer en qualité d’investisseur individuel ».
Placement à long terme, l’associé s’engage à conserver ses parts jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la dernière imputation fiscale d’un déficit sur son revenu global, sauf à perdre l’avantage de cette imputation. Au total, la durée du placement à envisager est de 15 ans (durée statutaire de la SCPI) délai pouvant atteindre 17 ans dans le cas où la totalité des actifs n’aurait pas été vendue à l’issue de la durée de vie de la SCPI. Enfin, le montant lors de la vente des parts n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation.
La fiscalité du déficit foncier :
Le déficit foncier relève de la fiscalité de droit commun et n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Pour un associé soumis au régime réel d’imposition et disposant de revenus fonciers, le déficit foncier s’impute sur ses revenus fonciers existants sans limite de montant. En cas de revenus fonciers insuffisants, le déficit foncier (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) s’impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Pour un investisseur n’ayant pas de revenus fonciers à la date de souscription, le déficit foncier généré par la SCPI (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) est déduit de son revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Dans les deux cas, le déficit foncier restant sera imputable pendant 10 ans sur les revenus fonciers à venir.
Comme pour toutes les SCPI fiscales, l’attention du souscripteur nécessite d’apprécier la rentabilité globale de l’investissement sur toute la durée de vie du produit. En particulier, la cession des immeubles au moment de la liquidation devrait générer une plus-value. Fiscalement imposable, elle pourra donc impactera la rentabilité finale de l’investissement.
Augmentation de capital :
Les contribuables intéressés par le mécanisme du déficit foncier peuvent participer à l’augmentation de capital d’Amundi DEFI Foncier 2. Lancée depuis le 1er septembre et jusqu’au 16 décembre 2017 l’opération fixe un montant maximum de 32m€ (40m€ prime d’émission incluse)
Le prix de souscription est de 1250€ (1000€ de valeur nominale, 250€ de prime d’émission). Un minimum de 8 parts est exigé. Les parts souscrites donneront jouissance à compter du dernier jour du mois de la souscription. A noter que pendant une période de 36 mois après la clôture de l’augmentation de capital (délai de constitution et rénovation du patrimoine) Amundi DEFI Foncier 2 n’aura pas ou peu de recettes locatives et financières. La SCPI ne commencera à percevoir des recettes locatives qu’après la mise en location des immeubles soit autour de 2020… « sous réserves des conditions d’exploitation et de location des immeubles ».
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